내 집 마련은 인생에서 가장 큰 결심 중 하나입니다. 하지만 설렘과 달리 실제 매매 과정에서는 실수하기 쉬운 부분이 많습니다. 계약, 대출, 세금, 등기, 하자 점검까지 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 아래 내용은 처음 집을 사는 사람도 이해하기 쉬운 실전형 체크리스트 10가지로 구성했습니다.
1. 지역 시세와 미래 개발 호재 분석
부동산 매매의 기본은 시세 파악입니다.
- 최근 6개월 실거래가 확인
- 동일 단지, 동일 평형 비교
- 역세권·학교·학군·대형 상권 여부
- 향후 교통 개발(지하철, GTX, 광역철도)
- 재건축·재개발 가능성
미래 가치가 없으면 현재 가격만 보고 들어갔다가 손해가 날 수 있으니 “지금 가격”이 아닌 “앞으로의 가치”를 보세요.
2. 등기부등본 확인 – 근저당·가압류 반드시 체크
집을 살 때 가장 중요한 서류는 등기부등본입니다.
다음 항목을 반드시 확인해야 합니다.
- 집에 근저당(담보대출) 설정 여부
- 가압류, 가처분, 경매 기록 존재 여부
- 소유자가 실제로 매도할 수 있는 상태인지
문제가 있는 경우 계약을 피하거나, 말소 조건을 확실히 해야 합니다.
3. 건축물대장·토지이용계획 확인
불법 증축이나 구조 변경이 있다면 향후 매도 시 문제가 됩니다.
- 건축물대장: 구조, 면적, 용도 일치 여부
- 토지이용계획: 향후 개발 제한 여부
- 주차 대수, 불법 증축 여부
건축물대장은 반드시 계약 전에 열람해야 합니다.
4. 하자 점검 – 내부, 외부, 소음까지 체크
신축, 구축 모두 하자 점검은 필수입니다.
체크해야 할 주요 항목:
- 층간 소음
- 곰팡이·누수 흔적
- 샷시 단열
- 전기·수도·가스 정상 작동 여부
- 바닥 꺼짐
- 싱크대·욕실 실리콘 상태
- 외벽 균열
가능하면 비 오는 날 또는 습한 날에 방문하여 누수 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
5. 대출 가능 금액·한도 사전 확인
집을 사기 전 꼭 해야 될 것은 대출 가능 여부 확인입니다.
- DSR 규제 적용 여부
- LTV·DTI 얼마나 나오는지
- 금리 변동형 vs 고정형 선택
- 중도상환수수료 여부
매수자가 생각하는 대출 조건과 실제 받을 수 있는 조건이 다를 수 있으니 사전 승인(사전 심사)을 받아두는 것이 안전합니다.
6. 취득세·중개수수료·등기 비용 등 부대비용 계산
집값 외에도 들어가는 비용:
- 취득세
- 등기 대행료
- 법무사 비용
- 중개수수료
- 인테리어 비용
- 이사 비용
대부분 집값의 1~2% 이상 추가 비용이 발생하므로 예산을 넉넉히 잡아야 합니다.
7. 특약 사항 반드시 넣기
계약서의 특약은 매수자의 안전장치입니다. 반드시 포함해야 할 특약 예시:
- 잔금일 이전 하자 발생 시 매도자 부담
- 등기부등본상 근저당 말소 조건 명시
- 중도금 대출 불가 시 계약 취소 가능
- 가전·옵션 인수 여부 명시
특약 한 줄이 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.
8. 전세 세입자 있는 경우 ‘명도’ 조건 명확히
전세 세입자가 있는 집을 매수하는 경우:
- 명도 날짜(집 비워주는 날짜)
- 보증금 반환 주체
- 이사 일정 문서화
전세금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 생기면 명도 지연 문제가 생기므로 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
9. 실입주 vs 투자 목적에 따라 전략이 달라진다
실입주라면?
- 동선, 학교, 교통, 마트·병원 거리 중요
- 반려동물 여부
- 층간 소음, 일조량, 향 체크
투자 목적이라면?
- 임대 수요
- 전세 vs 월세 수익률
- 주변 개발 계획
- 매도 시점 예상
목적이 다르면 선택 기준도 완전히 달라집니다.
10. 잔금·소유권 이전·전입신고 순서 정확히 이해하기
매수자가 반드시 알아야 할 기본 절차:
- 잔금 지급
- 소유권 이전 등기 진행
- 전입신고
- 확정일자 받기
특히 전세로 들어가는 경우 전입신고 + 확정일자는 보증금을 지키기 위한 필수 절차입니다.
집을 사는 과정은 복잡하고 위험요소가 많지만, 위 10가지만 정확히 체크해도 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다. 내 집 마련은 단순히 ‘사는 것’이 아니라, 미래 생활과 자산 가치를 결정하는 선택입니다.
참고 링크
- 국토부 실거래가 공개시스템
https://rtms.molit.go.kr - 정부24 등기부등본 열람
https://www.gov.kr - 한국부동산원 부동산정보 앱
https://www.kab.co.kr
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